星期一, 十一月 19, 2018

抵押贷款市场上有一个“自我增强的反馈循环”,英格兰银行担心

REUTERS / Toby Melville

英国央行行长马克·卡尼

  • 英国央行担心英国抵押贷款市场不能承受“不利冲击”。
  • 它创建了一个“自我增强反馈循环”的图表,可能会降低英国经济
  • 本行建议技术性紧缩新抵押贷款的借款要求
  • 现在,这只是一种情况,而不是世行的期望

伦敦 – 英国央行最近的金融稳定报告包含了关于浮动的英国按揭市场的扩展部分。英国的房地产价值近日一直如此之高,很多人都怀疑房价泡沫是否正在发生。

银行也很担心。它已经建议收紧贷款规则,以防止这种情况。而且这个事实,就是说,英国央行本身就是很有意思的。

最可怕的一点是,在经济“不利冲击”的情况下,厄运的潜在螺旋是什么。银行并没有说出这样的不利冲击,但是英国央行的报告在2019年的“Brexit”中就财务稳定性单独介绍。

英格兰银行

英格兰银行

英国经济对利率上升非常敏感。该银行说:“2016年新增抵押贷款的80%以固定利率计算,为期不到5年或浮动利率。而“抵押贷款是英国贷款人最大的贷款敞口”,银行将在八月份作出汇率决定。

这不仅仅是抵押贷款在经济衰退中被拖欠的风险;这是买家可能会因为其他消费者债务支付(汽车,信用汽车)而陷入困境,因为在房地产市场下沉时,他们绝望地试图保住房屋不能负担得起或是处在水下。

向下滚动查看银行的视觉数据,说明其描述为“自强反馈循环”,如果被触发,将导致英国另外发生2008年风格的危机

背景:英国人仍然承担高水平的家庭债务。它没有像2008年危机之前那么糟糕,但是它正在向后退。

所有这些抵押债务都是由房价上涨推动的。价格上涨意味着买家的抵押贷款需要比过去40年的任何时间(2008年除外)要大得多,而且是收入的大部分。

“首次买家的平均房价从1997年的约50,000英镑增加到2016年的20万英镑。同一时期,首次购房者的典型存款规模从较少比起英镑5,000到超过30,000英镑,“英国央行说。

价格 – 因此抵押贷款 – 不会很快下降,因为英国每年建造的房屋数量减半。随着供应紧缩,价格上涨,抵押债务继续下降

几种新型抵押产品已进入这个蓬勃发展的市场。 £0的抵押贷款现在是所有英国抵押贷款的45%。零收费抵押对较贫穷的买家更有吸引力,因为他们不需要预付费用。

出租房屋的投资者所采取的抵押贷款比例仍然很高,处于高原状态。买卖合约的部分去年由于税法的变化而缓和。尽管如此,所有那些碰撞后的BTL抵押仍然在那里…

“银行说,”私人租赁行业的家庭比例从2002年的10%上升到2016年的20%“,因为BTL抵押贷款。

只要房价不断上涨,所有这一切都是罚款,因为遇到麻烦的买家可以随时出售房屋。但你的抵押贷款是您收入的倍数越大,抵押贷款风险越大。

最简单的市场结束是按债务偿还率高的抵押贷款(DSR),按抵押贷款总额的百分比计算。债务偿还率越高,买家越有可能拖欠款项。随着时间的推移,DSR正在上升,因为价格和抵押贷款都需要覆盖。

这是银行最糟糕的情况:它显示如果英国的失业率高达8%(目前在5%以下)会发生什么。结果是突然高偿债比率的家庭数量翻了一番 – 这是最脆弱的抵押贷款。估计由黄钻代表:

银行说:“把这一切都放在一起,你创造了一个潜在的厄运:”抵押贷款和房价水平之间的自我增强反馈循环可以增加借款人和贷方的风险。“

“房价和信贷之间的反馈回归也出现在经济衰退中。经济放缓可以降低房价。由于住房作为抵押品的作用,房价下降降低了信贷的需求和供应。进一步降价的预期,可能导致以高折扣价格(“消防销售”)销售房屋,可进一步放大房价下跌,加强不利反馈环路。借款人和贷款人的抵御能力的恶化将加剧下滑。“

新建议

银行建议贷款人使用新的更严格的计算,当考虑抵押贷款的新买家是否有经济上能够处理利率3点的变化时:“新的建议书指出,放贷人应该考虑3%当前的回归率有所增加(对于许多贷方而言,这是标准变动利率或“SVR”),而前一个建议书指出,贷款人应考虑增加银行利率3个百分点。“

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