马来西亚房地产投资 – Lexology

一、简介

引用马来西亚投资发展局（MIDA）的声明，马来西亚因其良好的投资环境而被外国实体公认为最抢手的投资目的地之一。 由于其在全球的强势地位，许多投资者将马来西亚视为他们的制造和全球供应链中心以及服务和区域运营中心。 此外，马来西亚数据中心市场正在快速增长，近期市场投资显着。

许多投资者利用上述因素通过收购马来西亚的房产来扩大业务和运营。 马来西亚以外的投资者可以在马来西亚购买房产，但他们受到适用于马来西亚房产交易的某些法规的限制，本文将解释外国利益收购房产的现行法律框架。

2、什么是“外国”利息？

根据首相署 (“EPU”) 下属的经济规划单位发布的指南所定义的“外国利益”是指任何利益、相关利益集团或一致行动方，包括：

(a) 非马来西亚公民的个人； 和/或 (b) 永久居民个人； 和/或 (c) 外国公司或机构； (a) 和/或 (b) 和/或 (c) 项所述的各方持有该本地公司或本地机构超过 50% 的表决权。

三、监管要求

3.1 国家当局的批准——1965 年国家土地法典（“NLC”）

NLC 是为管理与土地有关的法律而颁布的主要立法，其中包括土地所有权登记、交易、土地转让等。 NLC 还规定了非公民或外国公司收购财产的要求，特别是第 433B 条规定，非公民或外国公司只能在国家当局批准的情况下收购土地。

NLC于2017年进行了修订，在此修订之前，外国公司收购工业用地无需获得国家主管部门的批准。 然而，2017 年的修正案使所有外国收购都受到国家当局的约束，无论土地类别如何。

谁是国家权力机构？

马来西亚分为 13 个州和 3 个联邦政府，每个州都由“国家权力机构”统治，该机构由议会和以首席部长为首的政府组成。

州政府是州内的规划机构，负责州内所有土地和建筑物的开发和使用的总体政策。 由于这种既得权力，任何征用其所在的土地或建筑物，都必须得到相应国家当局的批准。

国家当局对外国收购的限制

允许外国利益在马来西亚收购财产，无论是住宅、工业、商业、农业还是其他，但要遵守各州颁布的限制。 限制包括以下内容：

(1) 物业类别 – 外国利益不得购买在马来人保留土地上建造的房产、由各州确定的低成本或中等成本单位的房产或仅分配给 土著 某些国家还可能禁止外国利益收购某些类别。 例如，雪兰莪州的外国买家只允许购买商业、工业和住宅物业，但对于住宅，只允许拥有分层地契的有地房产。 外国人不得在雪兰莪州购买农地。

(2) 最低楼价 – 马来西亚的每个州都规定了符合外国收购条件的房地产价格的最低门槛。 比如柔佛州和雪兰莪州，门槛是200万令吉。 而马来西亚的大多数州属，如吉隆坡联邦直辖区、布城和纳闽、登嘉楼、彭亨、霹雳和森美兰，门槛是 100 万令吉或以上。 与此同时，对于其他一些州属，如吉打、玻璃市和砂拉越，门槛是 RM500,000.00。 外国人不得获得任何类型或价值低于各州规定门槛的类别的财产。 持有马来西亚我的第二家园（MM2H）签证的外国人也可以以不同的门槛在马来西亚购买房产，一般约为 100 万令吉或以上，具体取决于其所在的州。

国家机关会批准外资收购吗？

国家当局将全权酌情决定外国收购财产。 但是，长期以来已经证明，当所需文件齐备时，很可能会获得国家批准。 因此，可以确定该流程被视为行政流程，批准流程大约需要 3 到 6 个月才能获得国家当局的同意。

3.2 经济规划单位（“EPU”）的批准

EPU是谁？

EPU 是首相署下属的主要政府机构，负责为马来西亚国家制定发展计划。 EPU成立于1961年，宗旨是“抓发展规划，抓计划实施中的重大问题，抓各种形式的对外援助”。

EPU 关于外国收购的指南

当收购价值超过 2000 万令吉的房产时，收购本身将导致土著对该房产的所有权稀释，那么 EPU 的事先批准是必要的，因为在国家之前需要额外的要求可以申请当局同意。

间接收购不免除此要求。 当一项财产被非土著利益通过其他方式（例如通过收购股份的方式）收购，导致土著利益和/或政府机构拥有的公司的控制权发生变化时，财产超过其总资产的 50% ，而上述财产价值超过 2000 万令吉，这项行动将需要事先获得 EPU 的批准。

什么是 土著 兴趣？

土著 指马来人种族或来自马来西亚宪法所定义的马来西亚原住民或土着部落的人. “土著 利益”被定义为利益、相关利益集团或一致行动的各方妥协， 土著 个人和/或， 土著 机构和信托机构和/或当地公司或当地机构 土著 实体持有当地公司或当地机构 50% 以上的投票权。

不需要EPU批准的情况

a) 收购价值 RM1,000,000 及以上的商业单位；

b) 为以下目的收购价值 1,000,000 令吉及以上或面积至少五（5）英亩的农业用地：

(i) 利用现代或高科技从事商业规模的农业活动； (ii) 开展农业旅游项目； (iii) 从事农业或以农业为基础的工业活动以生产出口商品，

c) 收购价值 RM1,000,000 及以上的工业用地；

d) 仅允许直系亲属之间基于家庭关系将财产转让给外国人； 和

e) 外国权益收购价值 RM1,000,000 及以上的住宅单位。 然而，此次收购不需要 EPU 的批准，而完全属于国家当局的权限。

EPU 如何考虑批准？

EPU 考虑了许多因素，包括房产的位置、土地的状况（永久产权或租赁产权）、外国实体的资本状况、投资目的等等。 然而，EPU 指南的强制性条件之一是外国公司必须采购 30% 土著 公司的股权合伙人。 这应该在转让财产所有权契约之前完成。

4。结论

尽管马来西亚当地法律对外国收购房产采取了复杂而严格的方法，但作为国家发展计划的一部分，马来西亚在接受外国投资方面相当开放，因此许多投资者仍设法在马来西亚收购房产。

马来西亚将继续通过其优秀的基础设施、电信服务、金融和银行服务、支持行业、技能和训练有素的劳动力，以及马来西亚拥有的 16 项自由贸易协定提供的市场机会，为外国投资者提供有利的投资环境签。