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马来西亚八打灵再也 – 最近一个周六的下午，电脑店老板吴淑南 (Goh Sook Lam) 站在柜台后面，环视着 3 Damansara 购物中心空荡荡的走廊。
两层楼之下，吉隆坡郊区这座曾经人气爆棚的购物中心底层，传来了跆拳道比赛的欢呼声。
“楼下有跆拳道比赛，但谁会来这里呢？”48岁的吴先生告诉半岛电视台，他站在老顾客鲁迪·辛（Rudi Sim）旁边，后者也是当天唯一一位花钱的顾客。
“我的生意就是常客。临时顾客比较少……有时我都无法收支平衡。”
在商场泛滥的马来西亚，吴作栋的经历并非孤例。尽管许多现有的综合体难以吸引人流，但这里仍在兴建大量购物中心。
政府 3 月份的数据显示，截至 2023 年底，马来西亚人口为 3,300 万，拥有 1,000 多家购物中心，包括购物中心、商场和大卖场。
根据马来西亚购物中心协会分享的数据，截至 2022 年，该协会统计的购物中心和零售中心中，近 40%（共 727 家）位于大吉隆坡地区。
尽管东南亚国家的许多顶级购物中心客流量很大，入住率几乎达到满员，但许多不太受欢迎的购物中心的租户发现，在零售空间激增的背景下，很难进行竞争，就连新冠肺炎疫情也未能阻止这种增长。
根据国家房地产信息中心（NAPIC）的报告，马来西亚的零售面积将从 2019 年的 1651 万平方米增加到 2023 年的 1769 万平方米。
报告显示，尽管零售空间有所扩张，但全国零售空间的入住率仍低于疫情之前，去年为 77.4%。
报告显示，即使在新冠疫情之前，入住率也一直在下降，从 2016 年的 81.4% 下降到 2019 年的 79.2%，再到 2022 年的 75.4%，为近 20 年来的最低水平。
该国一些新建的购物中心并未受到需求减弱的影响。
Exchange TRX 购物中心拥有 125,000 平方米（135 万平方英尺）的可出租面积和 10 英亩（4 公顷）的屋顶公园，于 11 月开业，入住率达 95%。
该商场位于马来西亚第二高楼 Exchange 106 下方，自开业以来，其众多餐馆和高档品牌店一直吸引着大量人群。
但并非所有商场都做到了这一点。
即使在入住率位居全国前列的首都，一些场所也难以吸引急需的客流量。
Pavilion Damansara Heights 一期于 10 月初开业，最近一次周末参观时，场内空旷无比。
虽然它的低层有数十名顾客，但高层几乎没有顾客，人们从用木板封闭的停车场经过，停车场上宣布该店将于 2024 年初开业。
各门店拒绝就业务状况发表评论的请求。
一些企业已接受挑战，寻找在 Glo Damansara 等不太受欢迎的购物中心维持运营的方法，这些购物中心即使在周末也难以吸引大量人群。
受“可负担”租金的吸引，与丈夫一起经营一家面包咖啡馆的维罗妮卡戴维 (Veronica David) 表示，尽管该商场位于 Taman Tun Dr Ismail 郊区的安静位置，但她的生意仍在不断发展壮大。
他们首先关注企业客户，然后扩大业务范围，提供午餐菜单，并且即将推出更多菜品。
这位49岁的男子告诉半岛电视台：“（这里的）租赁量最初很低，我们认为我们选错了位置，但不到一年，我们就看到了积极的增长。”
这对夫妇之所以选择这个地点，是因为他们的大多数客户都位于该地区，而且 Glo 的经理也“非常友好”地满足了他们的需求。
她说：“我们可能无法从其他商场获得这种帮助，因为他们的要求可能更加严格、死板。”
金地花园购物中心一位不愿透露姓名的餐馆老板表示，商家只会去建设得当的商场。
这位四十出头的男子告诉半岛电视台：“如果开发商做得不好，你就无法吸引合适的人才。”
他表示，该购物中心服务于高档的 Sri Hartamas 地区的居民，有时候生意“极其”糟糕，有时候生意“极其”好。
因此，他说，像他这样的租户必须在营销方面“非常有创意”才能吸引顾客。
Hartamas 购物中心、Glo Damansara、3 Damansara 和 Pavilion Damansara Heights 均未回应置评请求。
马来西亚购物中心协会会长彭秀莲表示，零售商需要比以往更加努力才能在马来西亚“拥挤”的零售环境中脱颖而出。
潘告诉半岛电视台：“消费趋势变化很快，商场必须不断适应，以保持相关性和竞争力。”他还补充说，商场表现不佳的原因包括地理位置“不太理想”、交通不便和过度饱和。
潘表示，近年来消费趋势最显著的转变是食品和饮料店成为商场客流的“关键驱动力”。
她表示：“它们在总租赁空间中所占的比例已飙升至近 30%，而十年前这一比例仅为个位数。”她补充说，这种趋势可能会持续下去。
房地产咨询公司 CBRE-WTW 的顾问 Foo Gee Jen 表示，如今马来西亚的消费者往往寻求的不仅仅是购物的“体验”。
“这不再只是购买。所有购物中心都在尝试在体验方面展开竞争，”Foo 向半岛电视台表示，并指出了 TRX 购物中心的公共花园和其他综合大楼的艺术文化中心等设施。
Foo 表示：“那些没有进行升级改造的老旧商场无法应对这种情况。”
“如果有人想建造更多的购物中心，他们不应该与现有的购物中心竞争，而应该对其进行补充，因为这个市场已经非常饱和了。”
艰难的环境迫使一些商场业主采取非常规方法来维持经营。
在 5 月份发布的一段现已删除的 TikTok 视频中，一名男子在印度西南部马六甲州的一个空置购物中心参观他声称正在经营的比特币挖矿场。
2021 年 9 月，总部位于马六甲的房地产开发商 Hatten Land 与一家新加坡公司签署了一项协议，共同在该州的房产上运营至少 1,000 台加密货币钻机。
该开发商在其网站上表示：“我们正在重新调整购物中心的用途，以纳入‘绿色’加密货币挖掘活动，”但没有提供更多细节。
马来西亚的经济表现平平，加剧了零售商面临的挑战。
尽管去年马来西亚经济平稳增长 3.7％，但林吉特兑美元汇率却持续下跌，2 月份跌至 26 年来的最低点 4.80。
全球房地产咨询公司 Knight Frank 在对 2023 年下半年马来西亚经济的分析中表示，“整体不确定性……抑制了消费者支出”。
即便如此，购物中心建设仍未出现放缓的迹象。
据 NAPIC 称，目前至少有 33 个“即将落成”的综合体，零售面积达 113 万平方米（1200 万平方英尺），另外还有至少 10 个正在规划中。
最近一个周六下午，Goh 在 Damansara 3 号看到一名男子浏览书架几秒钟后就走开了。
吴先生说，2012 年他第一次搬到这个商场时，在不同管理层的管理下，生意要好得多，部分原因是他的店铺距离一个熙熙攘攘的电影院只有几步之遥。
但今年 3 月，电影院老板关闭了这家营业了 15 年的影院，并邀请顾客光顾其其他分店，其中最近的一家位于不到 1 公里外的另一个购物中心。
吴说，由于他所在楼层的人流量不大，商场管理层向他提出了搬迁到较低楼层、收取类似租金的建议。
当被问及商场应该如何吸引顾客时，他回答道：“我不知道。”
但对他来说，选择很简单。
“我要么搬出去，要么去看看这里的其他地方，”他说。
