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本文首次刊登于 2024 年 7 月 29 日至 2024 年 8 月 4 日的《The Edge Malaysia Weekly》City & Country 版
物业管理不仅仅是维护。正如 Kaginic Corp Sdn Bhd 项目经理 Venus Chai 所说，管理期望很重要，房东的目标是确保租户满意。
“我们 [the landlord] Chai 表示：“我们将继续提供设施和管理方面的支持。然后，任命的物业经理将负责实现这一目标。”Kaginic Corp 是 UOA Business Park Tower 7 的所有者。
去年 6 月，当 Henry Butcher Malaysia (Mont Kiara) Sdn Bhd (HBMK) 被任命为 UOA Business Park Tower 7 的物业经理时，入职过程并不轻松。由于前几任物业经理表现不佳，租户对物业经理已经有了先入为主的观念。
但在老板的帮助下，HBMK 坚持下来，并在几个月内扭转了局面。
为表彰 HBMK 和 Kaginic Corp 的共同努力，Tower 7 在 2024 年 The Edge 马来西亚最佳管理与可持续房地产奖 (BMSPA) 中荣获 10 年及以下——混合分层开发单一办公室类别金奖。
Tower 7 是一栋 14 层高的建筑，净可出租面积为 75,905 平方英尺，于 2016 年被 Kaginic Corp 整体收购。该建筑已全部出租，其主要租户包括 Jebsen & Jessen Malaysia Sdn Bhd、Daythree Business Services Sdn Bhd、Blackmores (Malaysia) Sdn Bhd 和 Asian Recruit Sdn Bhd。
UOA 商业园 7 号楼于 2016 年被 Kaginic Corp 收购。 (摄影：Shahrin Yahya/The Edge)
7 号塔是沙阿南 Temasya 工业园内占地 9.37 英亩的永久地契开发项目 UOA 商业园的一部分。该项目由 UOA 发展有限公司 (KL:UOADEV) 的子公司 Everise Project Sdn Bhd 开发，于 2016 年完工。该商业园由 11 栋办公楼和一座 3 层高的零售裙楼组成。它面向繁忙的联邦高速公路，通过一座人行天桥与 Subang Jaya 轻轨站和 KTM 站相连。
艰难时期
HBMK 高级区域经理 Kathrine Yong 回忆说，由于前任物业经理缺乏合作，入职和过渡期并不顺利。
“我们接手时，前任物业经理在过渡期间不在场。值得庆幸的是，业主非常亲力亲为，妥善保存了所有文件并与我们分享。我们与 Kaginic Corp 密切合作，以便我们能够在那段时期顺利过渡。”
除此之外，租户们也并不合作。“他们 [tenants] 已经有了这样的想法：你会在这里待很久吗？我为什么要跟你说话？所以，我们必须想办法改变这种心态，告诉他们我们会长期在这里，我们在这里是为了支持我们的客户，确保顺利完成过渡，”她说。
HBMK 以赢得租户的信任为己任。“我们的工作是充当业主和租户之间的桥梁。我们被任命为物业经理，负责这里的日常工作。业主不可能 24/7 都在这里。如果业主一直在这里，那我们在这里的目的是什么？”Yong 说。
她说，他们花了很多时间去了解租户，并定期与他们沟通以建立关系。HBMK 还会审查过去两年提出的所有投诉，并与租户进行核对，以确保这些问题得到解决。
HBMK 发现的一些问题包括窗户渗水等投诉。“对于这样的问题，我们与 DATS Property Management Sdn Bhd 进行了协调 [the property manager of UOA Business Park] 来解决这些问题，”她说。
HBMK 执行董事 Ronny Yong 和 Chai（左三和左四）与（从左至右）The Edge Malaysia 主编 Kathy Fong、The Edge Malaysia 名誉编辑兼该奖项首席评判 Au Foong Yee、City & Country 高级编辑 E Jacqui Chan 和 The Edge 媒体集团出版人兼集团首席执行官 Datuk Ho Kay Tat。 (摄影：Suhaimi Yusuf/The Edge)
突破
转折点出现在去年 HBMK 进行的一次消防演习中。
“尽管他们之前参加过消防演习，但他们 [not familar] 程序。这一次，我们执行了标准操作程序 (SOP)，我们进行了简报，告诉他们在发生火灾时应该做什么， [we made sure] 他们熟悉楼层管理员，并且知道 [escape route]”Yong说道。
“我们实际上会记录住户到达集合地点所用的时间，因为我们希望确保一旦发生真正的火灾，他们能够及时逃生。然后我们给他们一份报告，告诉他们在消防演习中的表现。”
7 号塔的入口 (摄影：Shahrin Yahya/The Edge)
7 号塔（右起第三座）是沙阿南 Temasya 工业园内占地 9.37 英亩的永久地契 UOA 商业园的一部分
由于从未经历过如此协调、细致的消防演习，人们的看法开始转变，对新物业经理的信心也增强了。
“如今，租户会直接向我们报告任何问题。有时，他们甚至会借用他们的一些设施，比如会议室来举行会议，”Yong 说道。
事实上，当 BMSPA 评委于 4 月访问 Tower 7 时，演示是在 Jebsen & Jessen 的一间会议室举行的。“我们花了三到四个月的时间才赢得他们的信任，”她回忆道。
随着租户对物业经理重新产生信任，HBMK 和 Kaginic Corp 将如何维持这种信心？
“关键是要始终与所有相关方密切合作，更好地了解你的租户。租户与我们在一起很多年了，他们有自己的一套行为方式。我们掌握的所有背景信息都会与物业经理分享，以便 [do the job better]”柴说。
“只有当物业经理了解租户的运作方式和经营业务的要求时，它才会 [HBMK] 知道如何处理这个问题。”
Yong 举了一位租户的要求的例子，他经营着一家呼叫中心服务公司。“他们每周 7 天、每天 24 小时工作，而我们则按照正常的上午 9 点到下午 5 点的时间表工作。我们如何确保设施的清洁，保安人员 [are on standby] 并且电梯在正常工作时间之外也能正常运转？
“我们会检查一圈，确保一切正常。他们明白我们不可能一直陪在他们身边，但如果他们在晚上遇到任何问题，他们可以直接向我们的安保团队报告，安保团队会向我们报告或直接给我们打电话，因为我们的电话 24/7 全天候开放，他们可以联系我们。”
最终，Kaginic Corp 和 HBMK 共同努力，不仅提供优质、维护良好的房产，还提供可靠、随时响应的物业经理，从而让租户感到满意。
由于 7 号塔已有八年历史，物业经理和业主正在考虑对大楼进行升级和改善。一些主要计划包括翻新大理石地板和使用最新技术升级闭路电视监控摄像头。
“我们正在研究大理石地板。大理石地板从第一天开始就在这里。随着人们每天进出办公室，瓷砖在一定年限后会开始一点一点脱落。我们将重复使用瓷砖 [as the original tiles are hard to come by] 现在。因此，我们将逐个取出瓷砖，并重新铺设砂浆 [under the tiles] 以确保道路畅通，”Yong 说道。
维护工作不会给每天进出办公室的办公室工作人员带来太多不便。HBMK 预计这项工作将在今年第四季度完成。
闭路电视摄像机很快将被更先进的技术所取代。“闭路电视摄像机也是从第一天开始就存在的，而且分辨率不高。我们的系统应该与市场上的现有技术相媲美，”Yong 补充道。
至于节能举措，HBMK 已将公共走廊的照明替换为运动传感器照明，以减少能源消耗。
凭借 HBMK 和 Kaginic Corp 之间的强大合作关系，预计未来几年 Tower 7 的维护和保养将达到一流的水平。
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